DIYについていろいろと紹介させてもらっていますが、僕は不動産屋で勤務していますので不動産屋として賃貸マンションにお住まいの方に賃貸マンションDIYでの注意点などについて紹介したいと思います！
マンションには賃貸マンションと分譲マンションとがありますが、賃貸マンションではDIYするうえで特有の注意点があります。その中でも賃貸マンションの原状回復について詳しく紹介しますね。
すでにDIYをしている方も、これからDIYを始める方というDIY初心者の方も確認してみてくださいね。
賃貸マンションDIYの注意点とは？
賃貸マンションにお住いの方がDIYするときの注意点はなんといっても原状回復義務があるという事ですよね。
原状回復について正しく理解していないと自分では大丈夫だと思ってDIYしてもお部屋を退去するとき原状回復費用を請求されることになってしますので、そうならないためにも原状回復について理解して楽しんでDIYをしてくださいね。
原状回復ってなに？
僕が不動産屋で勤務していて思うことは、原状回復についての皆さんの認識は法律及び判例などと相違している方が多くいると感じているので、原状回復について詳しく説明させていただきますね。
原状回復について
賃貸マンションにお住まいの方がDIYするうえで守らなければいけないルールがあります。賃貸マンションは大家さんにお部屋を借りているので、お部屋を引っ越しするときには当然に大家さんに借りていたお部屋を返さなければいけません。また、マンションの賃貸借契約にはお部屋を返す場合は、『原状回復のうえ明け渡す』つまりは、借りていた時と同じ状態にして返さなければいけないと記載があると思います。
これを原状回復義務といい契約の原状回復義務は民法でも定められている内容になります。
原状回復ガイドラインについて
住んでいたお部屋を引っ越しするときには原状回復（借りていた時と同じ状態）しなければいけませんが、原状回復とはどれほどの範囲になるのでしょうか？
この原状回復の範囲については、民法では定めはありません。
だとすれば借りていた時と同じ状態の綺麗な状態に返さなければいけないのかと言うと、民法のうえではそうなるのかもしれませんが、通常使用による損耗＝自然損耗（社会通念上通常の使用方法により使用していればそうなったであろう状態）であれば、借りた時の状態より悪くなっていたとしてもそのまま大家さんに返せばいいというのが学説・判例等の考え方になります。また、通常使用以外の故意過失による損耗は借主が負担するべきだというのも学説・判例等の考え方になります。
そもそも通常使用の考え方が学説・判例等の考え方と相違している方が多いです。
つまり、通常使用による損耗は原状回復費用を請求されないというのは民法などの法律ではなくこれまでの学説・判例によるものになります。仮に大家さんが通常使用による損耗を原状回復費用として請求しても違法行為ではないのです。
しかし、法廷で争い通常使用による損耗と認められると大家さんは負けることでしょう。また逆に通常使用による損耗と認められなけば借主さんは費用を払わなければいけません。
この損耗の範囲が通常使用か通常使用以外なのかが大家さんと借主さんの間で長年トラブルとなっている背景で国土交通省がトラブルの未然防止のために作成したものが「原状回復にかかるガイドライン」になります。
原状回復ガイドラインは法的拘束力はなく、あくまでトラブルを未然に防ぐ指標になります。
DIYで原状回復費用の対象になるものとは？
DIYによって生じる損耗、原状回復費用の対象となるものや対象とならないものとはどういったものがあるのか説明していきますが、原状回復ガイドラインの性質上、費用は請求されないとは言い切れないことはご理解くださいね。
壁・天井の場合
釘やビスの穴
壁や天井のくぎ穴、ネジ穴（重量物をかけるためにあけたもので、下地ボードの張替が必要な程度のもの）は、画鋲等のものに比べて深く、範囲も広いため、通常使用による損耗を超えると判断されることが多い。
ガイドラインでは画鋲程度では通常使用による損耗として考えられています。
つまりは、くぎ穴やネジ穴は原状回復費用の対象となり費用を請求される可能性があり、画鋲程度の穴では、通常使用による損耗と考えられ原状回復費用の対象ではないということです。
壁・天井の汚れ
壁にポスター等を貼ることによって生じるクロス等の変色は、主に日照などの自然現象によるもので、通常の生活による損耗の範囲であると考えられているので、この考えでいうとウォールステッカーなどの跡は通常使用による損耗として考えられます。また、タバコのヤニや臭いは通常使用以外の損耗と考えられるので、落書きペンキなどは当然に通常使用以外の損耗となり費用を請求される対象となります。
つまりは、ポスターやウォールステッカーの日焼けによる跡残りは通常使用による損耗と考えられ原状回復費用の対象ではなく、落書きペンキなどは原状回復費用の対象となり費用を請求される可能性があります。
ここでの注意が以下になります。
同じポスター跡でも原因によって違うんですね。
床の場合
床の傷
家具の設置による床・カーペットのへこみは、家具の設置は必然的なものであり、設置したことだけによるへこみ・跡は通常使用による損耗ととらえるのが妥当と考えられ、引越作業で生じたひっかきキズは借主の善管注意義務違反または過失に該当する場合が多いと考えられ通常使用以外による損耗と考えられています。
つまりは、家具の設置が必要なもので設置したことだけで付いたクッションフロアやカーペットなどのへこみは原状回復費用の対象とならないと考えられるが、それ以外の傷は原状回復費用の対象となるという事です。
床の汚れ
壁・天井の汚れと同様に、畳の変色、フローリングの日照による色落ちは通常の生活で避けられないものであるので通常使用による損耗と考えられ、落書きペンキなどは当然に通常使用以外の損耗となり費用を請求される対象となります。
マットなどの床への色移りも善管注意義務違反または過失に該当すると考えられるので原状回復費用の対象となることがあります。
その他の場合
原状回復ガイドラインには全ての項目について細かく記載があるわけではありませんが、壁や床の内容を見ていただいてご理解いただいたと思いますが、DIYによる建具（扉・ドア）やその他の傷や汚れは全て原状回復費用の対象となるということです。
ここで、別記事でも記載した注意点が以下になります。
原状回復のまとめ・追記
以上のように原状回復費用の対象となるかどうかについて説明させてもらいました。
一般的にDIYによる傷や汚れは原状回復費用の対象になるということが分かってもらえたと思います。原状回復費用の対象とならないようにDIYするには傷や汚れ跡が残らないようにしなければいけません。
では、誰が原状回復費用の範囲かどうかを判断するのかというと、大家さんまたは不動産会社になります。原状回復ガイドラインに記載のない項目については、大家さんまたは不動産会社が原状回復ガイドラインに沿って判断していますが、大家さんまたは不動産会社によって判断基準が変わることがあります。
例をあげると、壁の場合では画鋲程度の穴なら通常使用による損耗とされ費用の対象ではないと考えられると説明しましたが、DIYでタッカーにより壁に板壁を固定し取り外した時に無数にタッカーの跡が残っていた場合などはどうなるのかという事です。タッカーの穴は画鋲程度の穴になるので通常の使用となるのか、無数にタッカーの穴が空いているので通常の使用を超える範囲となるのかの判断は大家さん不動産会社によって異なります。
この例の場合だと、通常の使用の範囲を超え原状回復の費用を請求される可能性はあると思います。ただ、タッカーの使用がダメと言っているわけではなくタッカーの穴が目立つほど残っているかどうかということです。壁紙の色や材質によって目立ち方も変わりますし、扉などにタッカーの穴が無数にあると目立ちますよね。
ひとつの判断基準として、あなたがDIYした跡を見てみて、その部屋に新しく引っ越して来たと想定してその跡が残っている状態で気になるかどうかを判断基準にしてみるのもいいかもしれませんね。僕たち不動産屋はこのままでは次の人にリフォームしないと貸せないと判断して原状回復費用を請求しているのですから。
この記事を読むとDIYするのが心配になるかもしれませんが、原状回復を理解したうえでDIYをすれば引越しの時に思わぬトラブルになることを防ぐことが出来ますし、納得してDIYが出来ると思うので、皆さんもDIYを楽しんで快適な部屋造りをしてもらいたいと思います！